Si bien es cierto que, desde hace unos meses ya estamos notando la subida de gastos en las comunidades de propietarios. Principalmente, en las partidas de gastos de suministros de luz, gas, gasóleo. Pero, en pocos meses, vendrá una subida generalizada tanto en el precio de los suministros, como de las empresas de servicios.
Con la llegada del fin de año, los proveedores de las comunidades aumentarán el coste de sus servicios en base al IPC. El problema es que este año se estima en torno al 10%, lo cual es muy alto.
Probablemente, este nuevo escenario pillará con el pie cambiado a muchos administradores de fincas que tendrán dudas sobre cómo gestionar esta subida de gastos en las comunidades de propietarios.
¿Qué se espera de ti como administrador de fincas en este nuevo escenario?
En un escenario inflacionista donde los gastos de las comunidades de propietarios no paran de subir, hay una serie de cosas que los vecinos esperarán del administrador de su finca:
Has de ser realista con la comunidad de propietarios.
Primero de todo, has de ser realista y claro con tus comunidades de propietarios. No tengas miedo a proponer una subida de las cuotas porque, ante el inevitable aumento de precios, seguramente todos cuentan con ello. En cambio, si optas por no subirlas, agotarás el fondo de maniobra de la comunidad; algo que puede provocar dos situaciones:
- Tendrás que pasar una derrama extra, poniendo de manifiesto que tus previsiones han fallado.
- Que en unos años algún vecino te recrimine por qué has dispuesto del fondo de la comunidad sin consentimiento de la Junta.
Las cuotas han de ajustarse a un presupuesto y pagar por debajo de esa estimación es pan para hoy y hambre para mañana.
Negociar los principales contratos de la comunidad de propietarios.
También esperarán que hayas negociado los principales contratos de la comunidad. Es decir, los que suponen el 80% de los gastos. A diferencia de hace años, cuando negociabas los contratos para bajar el coste, en un escenario donde aumentan los gastos de las comunidades, debes negociar para mantener el precio.
Es momento de poner en práctica esas soft skills en la negociación de contratos. Como hemos dicho en otras ocasiones, cada proveedor es distinto y no será igual negociar el contrato del ascensor que hacerlo con una empresa de limpieza. Nuestra recomendación es que centres tus esfuerzos en aquellos que suponen grandes gastos en las comunidades de propietarios, ya que, será donde marques la diferencia. Sin embargo, en aquellas partidas de menor tamaño, revisa que lo que suben es el IPC. Además, para este tipo de negociaciones te damos los siguientes consejos:
- Realiza ya las negociaciones. De esta forma, el presupuesto que presentes a la comunidad ya contemplará esos gastos importantes y podrás comunicar sin problemas la subida de cuotas.
- No hables solo de dinero, sino también del alcance de los servicios porque probablemente sea la única forma de mantener el coste de los servicios.
- En tu próxima junta propón dos o tres presupuestos con distintos niveles de servicios. Así, la comunidad de propietarios tendrá varias alternativas para elegir la que más se ajuste a las preferencias de los vecinos y tú no te equivocarás.
Toma medidas para reducir la morosidad.
De nada sirve controlar los gastos en las comunidades de propietarios si la morosidad se va de las manos. Una comunidad es como una empresa y el resultado del ejercicio es la diferencia entre ingresos y gastos, por lo tanto, debes frenar la morosidad más que nunca. Por ese motivo, envía comunicados reclamando recibos pendientes de forma periódica. De igual forma, asegúrate de que los procesos monitorios por reclamación de deudas están al día y que, tanto abogado, como procurador están dedicándoles tiempo.
Piensa en posibles fuentes de ingresos alternativas para la comunidad de propietarios.
Las cuotas de propietarios son la fuente principal, sin embargo, puedes plantear nuevas alternativas para conseguir ingresos. Algunas podrían ser:
- Lonas y vallas publicitarias.
- Alquiler de espacios comunes a terceros para instalar placas solares.
- Cobrar por el uso excesivo de instalaciones y cubrir así, su correcto mantenimiento.
- Compartir servicios con comunidades cercanas. Como, por ejemplo, el vigilante de seguridad.
- Solicitud de subvenciones.
¿Qué ocurre con los honorarios del administrador de fincas? ¿Debes subirlos en base al IPC?
Respecto a los honorarios del administrador de fincas, queremos exponer nuestra postura personal.
En primer lugar, si existe un contrato entre administrador y comunidad en el que se hable de la subida del IPC, deberías llevar a cabo la subida. Es más, seguro que durante los años de IPC negativo tus costes han subido, en cambio, tú no has podido subir honorarios. De forma que esta subida, además de ser legal, estaría totalmente justificada.
En segundo lugar, todo lo expuesto anteriormente supondrá trabajo extra para ti. En consecuencia, es posible que tengas que externalizar algún servicio que te quite mucho tiempo, contratar alguien nuevo en tu despacho, o incorporar una herramienta de gestión que mejore tu despacho. Ciertamente las cuotas se encarecerán mucho más que los honorarios del administrador que, seguramente, suponen menos del 10% de los gastos de las comunidades de propietarios. En este momento, las comunidades necesitarán más que nunca a su administrador de fincas, así que, deberían entender esa subida de honorarios si quieren que mantenga la calidad de sus servicios.
Para finalizar, recuerda que todo esto has de llevarlo bien preparado a la junta para que nadie pueda rebatir tu merecida subida de honorarios.